京都市には、間口が狭く奥に細長い「ウナギの寝床」と呼ばれる土地、建物が密集したエリアの20〜40㎡前後の小さな土地が多く存在します。
「こんな狭い土地でも売れるのだろうか…」
「建物が古くて解体が必要…買い手はつかない？」 と思われる方も多いでしょう。

しかし、結論から言うと――
京都の小さな土地は “条件次第で相場以上で売れるケースも多い” です。

本記事では、京都の狭小地がなぜ売れるのか、そして高く売るためのポイントを、実際の売却現場を踏まえて整理していきます。

◆1. 京都の狭小地が“意外と売れる”理由

◎① 京都は「小さな土地でも家が建つ」市場だから

京都は歴史的に土地が細かく分割されており、小さな土地に住宅を建てる文化があります。
全国では建築が難しい20〜40㎡の土地でも、京都の工務店や建築会社は狭小住宅に慣れており、買い手がつきやすいのが特徴です。

◎② 実需（住む人）のニーズが高い

四条・烏丸・西院・円町・北野・二条など、
「職住近接」志向の若いファミリー層からの需要が強いため、狭小住宅向けの土地が人気です。

◎③ 建売業者・投資家の需要が非常に強い

今の京都市では

• 狭小地 × 建売

• 狭小地 × 民泊不可エリアの戸建

• 狭小地 × 賃貸戸建
  のニーズが高く、むしろ小さい土地を探している業者が多いのが現状です。

• 
  

◆2. 小さな土地を高く売るためのポイント5つ

◎ポイント① 現状のまま売る方が高くなることが多い

「古家を解体して土地にした方が売れるのでは？」
と考えられる方は多いですが…

→ 京都は“古家付きのまま”売った方が高くなるケースが多数！

理由：

• 買主側が、自社仕様に合わせて解体する方が都合が良い

• 解体費込みで事業収支を組む業者が多い

• 個人の居住用としてリノベ前提で購入するケースもある

自己負担で解体するのはおすすめしません。

◎ポイント②「狭小地に強い業者」へ売却する

京都の狭小地は「欲しい人はめちゃくちゃ欲しい」土地です。
しかし、
狭小住宅に慣れていない不動産会社に依頼すると、価値を正しく査定できません。

あなたの土地が20〜50㎡程度の場合、
狭小地 × 京都 に慣れた不動産会社へ依頼することが絶対条件です。

◎ポイント③ 接道条件・再建築の可否を必ず確認する

小さな土地ほど

• 道が狭い

• 接道が短い
  ケースがあり、
  この「接道条件」で売却金額が大きく変わります。

特にチェックすべきは以下：

※あなたの土地についても、必要であれば私の方で調査できます。

◎ポイント④ 需要のある層に届くマーケティングを行う

狭小地は一般の購入者よりも、
建売業者・投資家・狭小住宅専門の建築会社が主要ターゲットです。

そのため、

• REINS（不動産流通機構）

• 京都の地場業者ネットワーク

• 買い取り業者一覧
  など
  “小さな土地を本当に欲しがっている層”に直接届けることが重要です。

◎ポイント⑤ 相場にとらわれず、最高値で出す

狭小地は流通量が少なく、
「相場」があってないような市場 です。

50㎡未満の土地は、
・坪単価80万のエリアが → 120万
・坪単価100万のエリアが → 150万
になることも普通にあります。

最初から相場に寄せず、
最高値でテストする戦略が効果的。

◆3. 京都の狭小地が高く売れた実例（※実際の売却傾向）

以下は当社が過去に取り扱ったケースの例です。

●事例①：中京区・29㎡

• 築60年の古家付き

• 接道幅2mギリギリ
  → 建売業者が想定より30％高い価格で購入

●事例②：上京区・38㎡

• 再建築可

• 立地は普通だが形が良い
  → 個人の居住用（狭小住宅希望）から問い合わせ多数

●事例③：右京区・42㎡

• 古家の傷みが強い
  → 投資家が「戸建賃貸」として購入

このように、
京都では小さな土地ほど“特定の買い手の需要”が強いため、
しっかり戦略を組めば“高く売れる土地”になります。

◆4. 小さな土地の売却で絶対に避けたいこと

❌ 大手1社だけに相談する

→ 狭小地の査定が苦手な担当が多い

❌ 解体費を自分で払ってしまう

→ 100〜200万円かける必要はほぼ無し

❌ 買取専門会社だけに任せる

→ 早いが安くなる（市場価格の70〜80％）

◆5. 京都の“小さな土地”売却の無料相談受付中です

京都市内で20〜50㎡前後の土地をお持ちの方で、

• 相場より高く売りたい

• 古家付きのまま売りたい

• 解体費を払いたくない

• 狭小地で本当に売れるか知りたい

• まずは建築できる土地かチェックしたい

という方は、ぜひお気軽にご相談ください。

京都の不動産 × 狭小地の査定に特化した当社が、
最適な売却戦略をご提案いたします。

◆【まとめ】

京都の狭小地は、
「売り方」次第で高額売却が十分に可能な資産 です。

むしろ小さな土地を探している買主が多い今、
適切に準備すれば“最もパフォーマンスの良い売却”が期待できます。

「うちの土地も売れるの？」と迷われている方は、
いつでもLINE・メール・お電話でご相談ください。

＝＝＝＝English Version====

**Can a Small Plot of Land in Kyoto Sell for a High Price?

Key Points for Selling “Compact Land” Efficiently**

Even small or narrow plots of land in Kyoto can sell for surprisingly high prices—if marketed correctly. Demand for residential land in central Kyoto remains strong, and buyers often value location and usability over sheer size.

Below are the essential points to help you maximize the value of a compact plot.

1. Small Land Still Has Strong Demand in Kyoto

In Kyoto City—especially in areas like Nakagyo, Kamigyo, Sakyo, and Ukyo Wards—there is consistent demand from:

• First-time homebuyers

• Investors seeking rental properties

• Developers looking for narrow-lot housing projects

Because available land is limited in central Kyoto, even small plots retain strong market value.

2. “Small” Does Not Mean “Low Value”

A small plot can still attract a high price depending on:

• Location (駅近・商業エリア・学校区)

• Road access and frontage

• Shape and usability of the land

• Renovation or reconstruction potential

In Kyoto, there are many examples of compact lots being purchased for premium prices due to location advantages.

3. Buyers Focus on How the Land Can Be Used

The key is to present clear possibilities to potential buyers:

Examples of effective proposals:

• A 2-floor compact home design

• Rental studio apartment plans

• A small café, office, or dual-use residential plan

• A modern Kyoto-style machiya renovation concept

By showing how the land can be utilized, you widen the buyer pool and increase your negotiating power.

4. Land Shape and Frontage Matter

Even for small plots, the following points significantly influence price:

• Frontage width (間口)

• Depth vs. width balance

• Legal road access (接道義務)

• Zoning restrictions

We always check these elements first and propose the most favorable sales strategy.

5. How to Increase the Selling Price of a Small Plot

To maximize value, consider these three steps:

① Provide a building plan image (イメージプラン)

Buyers visualize the potential more clearly.

② Identify the strongest target buyer group

– Investors
– Owner-occupiers
– Developers

③ Choose the right sales method

Depending on the land, the optimal strategy may be:

• Open-market listing

• Limited公開 sale

• Auction-style competitive bidding

• Selling to builders specializing in narrow-lot houses

Our company can determine the best method based on the current market.

6. Many Kyoto Properties Sell Even If “Small or Difficult”

Examples of properties successfully sold:

• Narrow rear-bounded lots

• Irregularly shaped land

• Limited frontage

• Properties with aging structures

• Land requiring demolition

In Kyoto, where land is scarce, almost any plot has potential value when properly marketed.

7. Free Assessment and Consultation

If you have a compact plot or narrow land in Kyoto and wonder:

• Can this really sell?

• How much is it worth?

• Should I renovate or sell as-is?

You are welcome to contact us anytime.

We offer:

• Free on-site inspection

• Detailed price assessment

• Advice on legal and tax considerations

• Optional support for overseas sellers

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Imai Properties Co., Ltd. – Kyoto
We help property owners sell their land quickly and with maximum value.

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