相続税と不動産評価の基本 ― 路線価と実勢価格の違い ―
相続が発生すると、多くの方がまず不安になるのが
「相続税はいくらかかるのか？」 という問題です。
特に不動産が含まれる場合、
・この家はいくらの評価になるのか
・売ればいくらなのか
・その金額で税金も決まるのか
と混乱しがちです。
しかしここで大切なのは、
「評価額」と「売却価格」はまったく別物だということです。
今日はその基本を整理します。
① 路線価とは何か？
相続税の計算で基準になるのが「路線価」です。
路線価とは、
国税庁が毎年発表する
“相続税を計算するための土地の価格”
のことです。
道路ごとに1㎡あたりの価格が定められており、
土地面積 × 路線価
で相続税評価額が算出されます。
右京区でも、嵯峨・太秦・梅津・西院など
エリアごとに路線価は大きく異なります。
重要なのは、
路線価は「市場価格（実勢価格）」の約8割程度が目安
とされている点です。
つまり、
売れる価格 ＝ 路線価
ではありません。
② 固定資産税評価額との違い
もう一つ混同されやすいのが
「固定資産税評価額」です。
これは、
市町村が固定資産税を計算するために決めている評価額
です。
目安としては、
固定資産税評価額 ≒ 実勢価格の約7割
路線価 ≒ 実勢価格の約8割
とされることが多いですが、
実際には立地や需給で大きく変わります。
つまり、
・固定資産税評価額
・路線価
・実際に売れる価格
この3つはすべて違うものなのです。
③ 売却価格＝評価額ではない
ここが一番重要です。
相続の相談でよくあるのが、
「評価額が3,000万円だから、3,000万円で売れるのですよね？」
というご質問です。
答えは、
必ずしもそうではありません。
例えば右京区の場合、
・再建築不可
・接道条件が悪い
・古家の状態
・需要エリアかどうか
などによって、
実勢価格は評価額より低くなることもあれば、
逆に高くなることもあります。
つまり、
税金の基準と、市場の価格は別のロジックで動いている
ということです。
④ 「価格＝税金」ではないという安心
相続税の不安は、
「いくら取られるのか分からない」
という不透明さから来ます。
しかし、
・評価の仕組みを知る
・売却価格は別物だと理解する
・控除や特例を整理する
これだけでも不安は大きく減ります。
右京区で相続不動産をお持ちの方も、
まずは
-
相続税評価はいくらになるのか
-
実際に売るといくらなのか
この2つを分けて考えることが大切です。
まとめ
相続税と不動産価格は、
似ているようでまったく違います。
・路線価は税金の基準
・固定資産税評価額は地方税の基準
・実勢価格は市場の基準
そして、
「価格＝税金」ではありません。
まずは正しく理解すること。
それが、冷静な判断の第一歩です。
右京区の相続不動産について、
評価と実勢価格の両面から整理したい方は、
個別にご相談ください。
数字が見えると、判断は驚くほど落ち着きます。
こちらの相続サポートページをご覧ください。
※数字を整理するだけで、不安は大きく減ります。
＝＝＝＝English Version＝＝＝＝
Episode 7
The Basics of Inheritance Tax and Property Valuation
— The Difference Between Road Value and Market Price —
When inheritance involves real estate, many people worry:
-
How much inheritance tax will I have to pay?
-
Is the property value the same as the selling price?
In Japan, inheritance tax is calculated based on “rosenka” (official road value), not the actual market price.
What is Rosenka?
Rosenka is the official land value published annually by the National Tax Agency.
It is used specifically for inheritance tax calculations.
However, it is generally about 80% of the actual market value.
This means:
Market price ≠ Tax value.
What About Fixed Asset Tax Value?
There is also a separate valuation used for property tax.
This is usually around 70% of market value.
So there are three different numbers:
-
-Inheritance tax value
-
-Fixed asset tax value
-
-Actual selling price
They are not the same.
Key Point
The selling price of a property in Ukyo Ward depends on:
-
-Road access
-
-Rebuilding restrictions
-
-Condition of the building
-
-Local demand
Tax valuation and market price operate under completely different logic.
Understanding this difference reduces anxiety significantly.
If you own inherited property in Ukyo Ward and would like a clear breakdown of tax valuation and realistic market price, please feel free to contact us.
Clarity leads to better decisions.
