外国人が京都の京町家を購入するには？購入手順・規制・費用・注意点を不動産会社が解説 ― 海外在住の方が知っておきたい、京町家購入の基本ガイド ―
京都の伝統的な街並みを象徴する「京町家」。
木の温もりを感じる室内、格子のある外観、奥へと続く間取り、そして長い年月をかけて受け継がれてきた建物の歴史。
こうした魅力に惹かれ、海外から京町家の購入を検討される方がいらっしゃいます。
最近、イマイプロパティーズにも、台湾、アメリカ、ヨーロッパ、東アジアなど、さまざまな国や地域のお客様からお問い合わせをいただくようになりました。
特に多いのが、次のような質問です。
「外国人でも京町家を購入できますか？」
「日本に住んでいなくても購入できますか？」
「購入後の改修や維持管理には、どのくらい費用がかかりますか？」
「Airbnbなどの宿泊施設として運用できますか？」
今回は、こうしたご質問を踏まえ、外国人の方が京都の京町家を購入する際の基本的な流れと、事前に確認しておきたいポイントをご紹介します。
1．外国人でも日本の京町家を購入できる？
結論から言えば、外国籍の方でも、日本の不動産を購入することは原則として可能です。
日本では、外国籍であることだけを理由に、一般の住宅や土地の購入が一律に禁止されているわけではありません。
日本の永住権を持っていない方や、海外に住んでいる方でも、購入できる場合があります。
ただし、購入できることと、日本に居住できることは別の問題です。
不動産を所有したからといって、日本の在留資格や永住権が自動的に取得できるわけではありません。
また、海外在住の方には、不動産登記や外国為替及び外国貿易法（外為法）に基づく手続きなど、追加の確認事項があります。
外国籍の方が購入する場合も、まずは購入者の居住地、購入目的、資金計画を整理することが重要です。
2．京町家購入までの基本的な流れ
一般的には、次のような手順で進めていきます。
STEP 1｜購入目的と予算を整理する
まずは、京町家をどのように利用したいのかを考えます。
京都滞在時のセカンドハウス
将来の移住先
長期賃貸用の投資物件
店舗や事務所
宿泊施設としての活用
利用目的によって、適した物件や必要な調査は大きく変わります。
STEP 2｜希望エリアと物件を探す
京都市内でも、地域によって街並みや不動産の特徴は異なります。
交通利便性だけでなく、周辺環境、道路条件、建物の状態、景観に関する規制なども考慮して候補を絞ります。
STEP 3｜現地確認と物件調査
気になる物件が見つかったら、可能であれば実際に現地を確認します。
海外にお住まいの場合は、写真や動画、オンラインでの案内なども活用できます。
ただし、購入を判断する際には、建物や敷地に関する専門的な調査も欠かせません。
STEP 4｜購入申込み・契約条件の調整
価格、引渡し時期、建物の状態、契約条件などを確認し、売主と交渉します。
STEP 5｜売買契約・資金準備
重要事項説明を受け、契約内容を確認したうえで売買契約を締結します。
海外送金が必要な場合は、決済日から逆算して準備することが重要です。
STEP 6｜残代金決済・所有権移転登記
残代金の支払い、物件の引渡し、所有権移転登記などを行います。
海外在住者の場合は、必要書類や日本国内の連絡先について、事前に司法書士へ確認しておくと安心です。
3．京町家を購入する前に確認したい5つのポイント
京町家は、一般的な中古住宅と比べて、特に慎重な確認が必要となる場合があります。
① 建物の状態
築年数の古い木造建築では、屋根、基礎、柱、床下、雨漏り、シロアリ被害、給排水設備などの状態が重要です。
外観が美しくても、建物内部に大きな改修費用が必要となる場合があります。
必要に応じて、京町家や伝統木造建築に詳しい建築士などによる調査を検討しましょう。
② 接道条件と再建築の可否
京都の古い市街地には、道路が狭い場所や、現在の建築基準法上の道路に関する確認が必要な物件があります。
建物が現存していても、将来同じように建て替えられるとは限りません。
接道状況や再建築の可否は、将来の資産価値にも関係するため、購入前の重要な確認事項です。
③ 景観・建築に関する規制
京都市には、歴史的な街並みや景観を守るためのさまざまな制度があります。
地域や建物の指定状況によっては、外観の変更、改修、解体などに制約や手続きが伴うことがあります。
京町家としての指定状況や、適用される制度を物件ごとに確認する必要があります。
④ 改修費用
京町家の改修費用は、建物の大きさや状態、希望する仕上がりによって大きく異なります。
水回りや内装の更新だけで済む場合と、構造補強、屋根の修理、断熱、配管更新などが必要な場合とでは、予算が大きく変わります。
そのため、物件価格だけで購入判断をせず、必要な改修費を含めた総予算で検討することが大切です。
⑤ 将来の売却や管理
購入時には魅力的に感じる京町家でも、将来売却する際には、建物の状態や道路条件、利用上の制約などが影響します。
海外に住みながら所有する場合は、定期点検、清掃、修繕、緊急時の対応を誰が行うのかも考えておきましょう。
4．購入時にはどのような費用がかかる？
京町家を購入する場合、物件価格以外にも諸費用が必要です。
代表的なものには、次のような費用があります。
不動産仲介手数料
売買契約書の印紙税
登録免許税、司法書士報酬などの登記費用
不動産取得税
固定資産税・都市計画税などの精算金
火災保険・地震保険
建物調査費用
改修・修繕費用
海外送金や為替に伴う費用
実際の金額は、物件価格、土地・建物の評価額、購入者の条件などによって変わります。
また、購入後も固定資産税、保険料、維持修繕費、管理費などの支出が発生します。
特に京町家では、長期的な修繕計画を考えておくことが重要です。
5．京町家をAirbnbや賃貸として運用できる？
海外のお客様から、特によくいただく質問の一つです。
京町家を購入したからといって、必ずしも宿泊施設として営業できるわけではありません。
京都市内で宿泊施設を運営する場合、主に旅館業法に基づく許可を取得する方法と、住宅宿泊事業法に基づく届出を行う方法があります。
住宅宿泊事業には原則として年間180日以内という営業日数の上限があり、京都市では住居専用地域における営業期間にも独自の制限があります。
一方、一定の条件を満たす認定京町家事業など、特例が設けられている場合もあります。
建物の用途、地域、消防設備、管理体制などによって必要な対応が異なるため、購入前に行政や専門家への確認が必要です。
通常の長期賃貸についても、改修費、想定賃料、空室期間、管理費、修繕費、税金などを考慮して収支を検討しましょう。
表面的な利回りだけでなく、実際に手元に残る収益を考えることが大切です。
6．海外からの送金と契約手続きで注意すること
外国人のお客様が日本の不動産を購入する際、物件選びと同じくらい大切になるのが、資金移動と決済の準備です。
海外から日本への銀行送金では、金融機関によって必要書類、手数料、為替条件、着金までの所要時間が異なります。
資金の出所や送金目的などについて確認を求められる場合もあります。
また、日本国内の銀行口座を持っていない方については、どのように売買代金を支払うかを事前に整理する必要があります。
売買契約を締結してから送金方法を考えるのではなく、購入検討の早い段階で決済方法を確認しておくことをおすすめします。
なお、海外在住の購入者については、所有権移転登記に必要な住所証明書類や国内連絡先に関する事項、外為法に基づく取得後の報告義務なども確認が必要です。
これらの手続きは、購入者の居住状況や取引内容によって異なるため、司法書士や金融機関などと連携して進めることが重要です。
7．京町家を買う前に、まず考えていただきたいこと
京町家には、一般的な住宅にはない魅力があります。
しかし、歴史ある建物を所有することには、相応の責任や維持管理の負担も伴います。
だからこそ、購入前に考えていただきたいことがあります。
「この京町家を、何のために購入するのか？」
京都を訪れる際の滞在先として使いたいのか。
将来移住するためなのか。
長期的な資産として保有したいのか。
賃貸や宿泊事業として運用したいのか。
その目的によって、選ぶべき物件は変わります。
イマイプロパティーズでは、単に物件をご紹介するだけではなく、購入目的やご予算、改修の可能性、購入後の管理、将来の売却まで含めて、お客様と一緒に検討していきたいと考えています。
京都の魅力だけでなく、京都の現実もきちんとお伝えする。
それが、京都に拠点を置く不動産会社として、海外のお客様に提供できる大切な役割だと思っています。
京町家の購入を検討されている方は、物件探しを始める前の段階でも、どうぞお気軽にご相談ください。
＝＝＝＝＝English Version＝＝＝＝＝
Can Foreigners Buy a Kyoto Machiya? A Practical Guide to Purchasing a Traditional Townhouse in Japan
Understanding the buying process, renovation costs, regulations and ongoing ownership responsibilities.
Traditional Kyoto townhouses, known as Kyo-machiya, have attracted growing interest from international buyers.
Their beautiful wooden architecture, historic character and connection to Kyoto's cultural heritage make them particularly appealing as second homes, future residences and investment properties.
At Imai Properties, we have recently received enquiries from clients in Taiwan, the United States, Europe and other parts of East Asia.
Many are asking detailed questions about purchasing, renovating and managing these unique properties.
Here are some important points to consider.
1. Can Foreigners Buy Property in Japan?
Yes. Foreign nationals can generally purchase and own real estate in Japan, even if they do not live in the country or hold permanent residency.
However, buying property does not automatically grant a Japanese visa or residency rights.
Overseas buyers may also need to prepare additional documentation for property registration and comply with applicable reporting requirements.
2. What Is the Buying Process?
The typical purchasing process involves six main steps:
Define your purpose and budget. Decide whether the property will be a second home, future residence, long-term rental or commercial investment.
Search for suitable properties. Consider location, building condition, road access and local regulations.
Inspect and investigate. Arrange viewings and, where appropriate, professional building inspections.
Submit an offer. Negotiate the purchase price and contract conditions.
Sign the contract and arrange payment. Review the important property disclosures and prepare the necessary funds.
Complete settlement and registration. Pay the balance, take possession and register ownership.
International buyers should discuss documentation and payment arrangements early in the process.
3. Important Things to Check Before Buying a Machiya
Unlike modern homes, traditional Kyoto townhouses may require special attention.
Building condition: Older wooden structures may need repairs to roofs, foundations, plumbing or electrical systems.
Road access: Some properties are located along narrow streets and may have restrictions affecting rebuilding.
Local regulations: Kyoto has various landscape and historic preservation rules that can affect renovations, exterior changes or demolition.
Renovation costs: Costs vary significantly depending on structural condition, building size and intended use.
Future resale: Road access, legal restrictions and building condition can affect the property's long-term marketability.
A beautiful property is not necessarily a straightforward renovation project.
4. What About Purchase and Maintenance Costs?
In addition to the property price, buyers should budget for expenses such as:
Real estate brokerage fees
Registration costs and applicable taxes
Legal and professional fees
Property inspections
Insurance
Renovation and repair costs
International transfer and currency exchange costs
After purchasing, owners should also plan for annual property taxes, insurance, maintenance and property management expenses.
For overseas owners, having a reliable local contact can be especially important.
5. Can a Machiya Be Used for Airbnb or Rental Investment?
Possibly, but buying a machiya does not automatically mean it can legally operate as a short-term rental.
Kyoto has specific requirements for accommodation businesses, including licensing or notification procedures, building and fire safety standards, and restrictions that depend on the location and operating model.
Under Japan's private lodging framework, there is generally a maximum of 180 operating days per year, with additional local restrictions that may apply.
Long-term residential rental may be another option, but potential returns should be evaluated after considering renovation costs, vacancy, management fees, maintenance and taxes.
Before purchasing an investment property, it is essential to confirm whether the intended use is legally and financially realistic.
6. International Payments and Settlement
Sending funds from overseas to Japan can sometimes be more complicated than expected.
Banks may require documentation regarding the source and purpose of funds, and international transfers can involve fees, currency fluctuations and processing delays.
We recommend confirming the payment arrangements before signing the purchase contract, rather than waiting until settlement approaches.
Requirements can differ depending on the buyer's country of residence, the banks involved and the transaction structure.
7. Think Beyond the Purchase
A Kyoto machiya can be a wonderful place to own, but purchasing is only the beginning.
Before making a decision, consider how the property will be maintained, who will arrange repairs, how it will be managed while you are overseas, and what options you may have in the future.
At Imai Properties, we believe our role is not simply to introduce properties.
We aim to help international clients understand the practical realities of owning real estate in Kyoto, from initial property selection to renovation considerations, management and long-term planning.
Our goal is to share not only the beauty of Kyoto, but also the realities of owning property here.
If you are considering purchasing a traditional Kyoto machiya, we welcome enquiries even if you have not yet selected a specific property.
Note: This article provides general information as of October 2026. Legal requirements, taxes, banking procedures and property-specific restrictions should be verified with the relevant authorities and qualified professionals before making a purchase.
Thinking About Buying a Kyoto Machiya?
From choosing the right property to understanding
renovation costs, local regulations, rental options
and ongoing maintenance.
We can help you explore the practical aspects
of owning a traditional Kyoto townhouse.
You don't need to have a specific property in mind yet.
Let's start by understanding your plans.
Based in Kyoto. Supporting international buyers with local knowledge and practical guidance.
